Đây là tình huống gần như doanh nghiệp nhỏ nào cũng gặp một lần. Công ty thuê nhà của một cá nhân, trong hợp đồng có thỏa thuận bên thuê khai thuế thay, nộp thuế thay cho chủ nhà. Vận hành một thời gian thì công ty dời sang chỗ khác. Câu hỏi bật ra ngay: hợp đồng cũ đã kê khai bao lâu nay giờ xử lý sao, có phải làm thủ tục hủy hay nộp mẫu thông báo chấm dứt gì cho cơ quan thuế không?
Câu trả lời ngắn: không có thủ tục nào cả. Nhưng lý do đằng sau mới là thứ đáng nắm, vì nó vừa thay đổi trong năm 2026.
Quy định đã đổi, đừng làm theo hướng dẫn cũ
Rất nhiều bài hướng dẫn đang lưu hành vẫn nói về mẫu 01/TTS theo Thông tư 40/2021/TT-BTC. Mẫu đó không còn dùng nữa.
Từ ngày 05/03/2026, Thông tư 18/2026/TT-BTC đã thay thế Thông tư 40/2021/TT-BTC, sau đó tiếp tục được sửa đổi bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC ngày 13/5/2026. Nền chính sách phía trên là Nghị định 68/2026/NĐ-CP về thuế và quản lý thuế với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.
Hồ sơ khai thuế cho hoạt động cho thuê bất động sản hiện chia hai nhánh. Cá nhân chủ nhà tự khai thì dùng tờ khai mẫu 01/BĐS kèm phụ lục 01/BK-BĐS. Còn tổ chức thuê khai thay, nộp thay thì dùng tờ khai mẫu 01/TCKT kèm phụ lục 02/BK-KTBĐS. Nếu công ty bạn đang khai thay cho chủ nhà, bộ mẫu của bạn là nhánh thứ hai. Mẫu 01/TTS giờ chỉ còn xuất hiện ở điều khoản chuyển tiếp, dùng để điều chỉnh doanh thu phát sinh trong năm 2025.
Vì sao không cần thủ tục chấm dứt?
Đây là điểm mấu chốt. Theo Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, với tổ chức thuê bất động sản khai thuế thay, nộp thuế thay, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế được xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê ghi trong hợp đồng.
Nghĩa vụ khai thuế bám vào kỳ thanh toán, không bám vào thời hạn hợp đồng. Hệ quả rất đơn giản: hết kỳ thanh toán cuối cùng là hết nghĩa vụ. Không phát sinh kỳ mới thì không có tờ khai nào tới hạn, nên cũng chẳng có gì để đóng lại hay hủy.
So với cơ chế cũ mới thấy vì sao trước đây người ta phải lo. Tờ khai 01/TTS ngày xưa có chỉ tiêu ghi thời hạn hợp đồng, nên hệ thống vẫn theo dõi tới ngày hết hạn ghi trên đó và vẫn đôn đốc kỳ tiếp theo, dù thực tế đã dọn đi từ lâu. Không xử lý thì chủ nhà có nguy cơ bị nhắc nộp tờ khai cho một kỳ chẳng ai thuê.
Cơ chế mới không còn vướng chỗ đó. Phụ lục 02/BK-KTBĐS là bảng kê theo kỳ: kỳ nào có phát sinh thì cá nhân đó nằm trong bảng kê, kỳ sau không thuê nữa thì đơn giản là không đưa vào. Việc chấm dứt thể hiện bằng sự vắng mặt ở kỳ kế tiếp, không cần mẫu riêng.
Rà toàn bộ danh mục mẫu biểu ban hành kèm Thông tư 18/2026 cũng xác nhận điều này: không có mẫu nào để thông báo chấm dứt hợp đồng thuê. Mẫu duy nhất có chữ "chấm dứt" là 01/TB-ĐĐKD, dành cho việc thành lập, thay đổi, tạm ngừng hoặc chấm dứt địa điểm kinh doanh, do hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh gửi cơ quan thuế quản lý trụ sở của chính họ. Không liên quan tới bên đi thuê khai thay.
Cụ thể phải làm gì
Với nhà cũ, nếu hợp đồng kết thúc đúng vào cuối một kỳ thanh toán thì đây là trường hợp gọn nhất: khai đủ kỳ cuối theo doanh thu thực tế, nộp thuế đúng hạn của kỳ đó, xong. Từ kỳ sau không đưa chủ nhà cũ vào phụ lục nữa.
Nếu chấm dứt giữa một kỳ đã khai, ví dụ khai theo quý mà trả nhà giữa quý, thì bạn đang khai thừa doanh thu và cần nộp tờ khai bổ sung điều chỉnh giảm về đúng số ngày thực thuê. Lưu ý đặc thù của cơ chế nộp thay: tờ khai đứng tên mã số thuế của chủ nhà, công ty chỉ là người khai thay, nên số thuế nộp thừa cũng nằm ở mã số thuế chủ nhà và muốn hoàn thì chủ nhà phải đứng đơn. Thực tế đa số không đi xin hoàn vì thủ tục lâu và số tiền thường nhỏ, mà cấn trừ thẳng vào tiền hoàn cọc hoặc kỳ thanh toán cuối, ghi rõ trong biên bản thanh lý.
Với nhà mới thì khai bình thường từ kỳ thanh toán đầu tiên. Có một điểm rất dễ sai ngay từ kỳ đầu: mức doanh thu được trừ 500 triệu đồng một năm là quyền của cá nhân chủ nhà, không phải của hợp đồng. Nếu chủ nhà có nhiều bất động sản cho thuê, họ được chọn áp mức trừ vào một hoặc một số hợp đồng do họ tự quyết, nhưng tổng mức trừ không quá 500 triệu đồng một năm cho tất cả hợp đồng. Vì vậy trước khi khai kỳ đầu, doanh nghiệp cần hỏi và xác nhận với chủ nhà xem hợp đồng của mình có được áp phần trừ này không và áp bao nhiêu. Mặc định áp trọn 500 triệu, hoặc ngược lại cứ tính thuế trên toàn bộ doanh thu theo thói quen cũ, đều ra số sai.
Checklist khi đổi nhà thuê
Rà lại kỳ thanh toán cuối của hợp đồng cũ xem đã khai và nộp thuế đủ chưa. Nếu chấm dứt giữa kỳ đã khai thì làm tờ khai bổ sung. Chốt trong biên bản thanh lý ai nhận lại phần thuế nộp thừa và cấn trừ vào đâu. Giữ đủ bộ hồ sơ chi phí gồm hợp đồng, biên bản thanh lý, chứng từ thanh toán chuyển khoản và chứng từ nộp thuế thay. Kiểm tra lại câu chữ hợp đồng mới về việc bên thuê chịu thuế, đừng bê nguyên điều khoản cũ sang. Cuối cùng, xác nhận với chủ nhà mới về mức trừ 500 triệu trước khi khai kỳ đầu tiên.
Bài viết cập nhật đến tháng 8/2026, dựa trên Nghị định 68/2026/NĐ-CP, Thông tư 18/2026/TT-BTC và Thông tư 50/2026/TT-BTC.
1/4
16 tháng 8, 2026
